株式会社吉田経営

相続した土地が擁壁のある土地であった場合、売却の際に何か注意すべき点はありますか？

　相続した実家を解体して、土地の売却を検討しています。今回、価格査定を依頼した不動産業者から、擁壁を施工した当時の設計図（図面）や確認申請書類を保管してあるかどうかを確認されました。擁壁とは、そもそもどのようなものをいうのでしょうか。また、売却にあたり注意すべき点はあるのでしょうか。実家は見晴らしのよい高台にありますが、隣地とは2mを超える高低差があります。

　擁壁とは、傾斜地に土地を造成する際に斜面の崩壊を防ぐために設けられる壁をいいます。今回のご相談のように、擁壁のある土地を売却する際の注意点については、詳細解説をご確認ください。

　擁壁とは、傾斜地に土地を造成する際に斜面の崩壊を防ぐために設けられる壁をいい、土留（どどめ）とも呼ばれます。また、豪雨や地震の際に住宅等の基礎を守り、道路や隣地への土砂流出を抑える役目を果たすことから、十分な強度と排水性の確保が必要となります。

　一般的によく見かける擁壁として、次の3つが挙げられます。

鉄筋コンクリート擁壁	構造計算がしやすく、崖に対してまっすぐ造りやすいため、土地の有効利用が図れます。また、強度があり耐用年数も長い（30〜50年程）ことから、推奨されている擁壁です。
石積擁壁	コンクリートを使用せず自然石を積み上げるもの（空石積擁壁）や、石と石の間をセメントで塗って積み上げるものがあります。自然の石なので独特の風情がありますが、強度が低いことが弱点とされ、空石積擁壁は危険擁壁に指定されています。
練積ブロック擁壁	専用のブロックをコンクリートで固定して造られ、間知ブロック擁壁とも呼ばれます。比較的コストがかからず、狭い場所でも設置が可能な一方、斜めに設置されることから、有効利用できる土地が狭まるというデメリットがあります。

　売却にあたっては、所有する擁壁が法規制に沿って造られたものであるか、安全な状態を維持しているか等を把握しておくことが重要となります。

　建築基準法では、建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合において、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならないと定められています。

　具体的には、高さが2mを超える擁壁は「工作物」としての建築確認申請による許可が義務付けられており、構造計算書等の書類を提出し、審査を受ける必要があります。
　また、高さ2m以下の擁壁は、原則、建築確認申請は不要ですが、他の法規制に基づく許可が必要になる場合もあります。

　前述の建築基準法のほか、宅地造成及び特定盛土等規制法により構造基準等が規定されています。また、自治体によっては「がけ条例」を設け、制限を附加しています。
　東京都でいえば、東京都建築安全条例第6条がこれにあたり、擁壁の高さが2mを超える場所に建築する際のルールが明記されています。

　不動産業者が、施工当時の設計図（図面）や確認申請書類があるか確認された背景には、構造等や施工当時の遵法性（当時の法律に適合していたかどうか）の確認が目的であると考えられます。
　ただし、施工当時に構造基準等をクリアした擁壁であっても、法改正等によって現行基準を満たさないもの（既存不適格）になっている可能性があります。

　売却を検討されるのであれば、擁壁が各種の法令に基づいた安全基準を満たしているかどうか、建築士等の専門家に診断してもらうことも視野に入れておく必要があります。

　擁壁の所有者自らも、以下の項目を目視することで、現状を把握することができます。

1. �@　擁壁にひび割れや変形がある
2. �A　擁壁の隙間が白くなっている
3. �B　擁壁に水抜き穴がない、水抜き穴に土や草が詰まっている
4. �C　擁壁の表面から水が出ている、苔が生えている

　該当箇所があれば、強度が十分に保たれていない可能性があることの認識が必要です。また、擁壁の危険度を概略的に知りたい方を対象に、国土交通省が「我が家の擁壁チェックシート（案）」を作成していますので、一度、擁壁の安全性について確認されるのもよいと思われます。

［参考］国土交通省「我が家の擁壁チェックシート（案）」

　擁壁は土地の崩壊を防ぐ重要な壁ですが、老朽化や法規制等によっては売却価格に影響を及ぼします。ただし、擁壁のある土地は、見晴らしや日当たり、風通しがよくプライバシーが保たれることや、浸水被害を受けにくいこと等から一定の需要者は存在します。

　ご相談者様自らが擁壁の状態を正しく理解し、適切な準備と情報開示等を行うことで、高低差を活かした魅力ある土地としての売却も実現可能です。売却を検討される際は、早い段階で、擁壁の扱いに精通した不動産業者に相談することをお勧めします。

　相続に関するご相談は、当事務所までお気軽にお問い合わせください。